Процесс оформления договора купли-продажи квартиры является очень важным и ответственным моментом. Следует постараться предусмотреть все варианты и надо быть готовым все проверить до мельчайших деталей.
Реальность рынка недвижимости такова, что договор купли-продажи никогда не заключается сразу. Первоначально составляется некий предварительный документ – это авансовое соглашение, предварительный договор или смешанный договор. Данный документ является весьма важным, поскольку в нем будут оговорены все условия по будущей сделке, а подписание договора происходит так, как указано в предварительном договоре. Без согласия второй стороны изменить условия будет уже невозможно.
Юристы «Джей Си» рекомендуют в первую очередь прояснить, а с кем именно вы договариваетесь. В действительности ли человек является хозяином квартиры и есть ли у нее другие собственники. Согласны ли они с условиями продажи, готовы ли они к самой продаже. Если кто-то себя называет представителем собственника, есть ли у него соответствующая доверенность.
В документе, предшествующем составлению основного договора купли-продажи, указываются все детали последующей сделки, в первую очередь, цена и порядок оплаты. К необходимым можно отнести место, где будет проходить сделка, и кто несет расходы по ее заключению. Лучше обсудить заранее все вопросы, даже последующее освобождение квартиры, включая судьбу мебели и передачу ключей.
От четкого обозначения в предварительном соглашении условий зависит дальнейшее заключение договора купли-продажи и последствия сторон, если договор не будет заключен. Важное значение имеют формулировки, ведь они повлияют на предварительный договор, который судом может быть расценен как долговая расписка, как договор залога, как договор поручения. Это влияет на то, сможет ли при не заключении основного договора покупатель вернуть деньги, уплаченные им продавцу, и можно ли в судебном порядке продавца обязать заключить основной договор или заставить возместить убытки.
Именно основной договор, который официально называется договором купли-продажи, будет являться основанием для осуществления перехода прав собственности на недвижимость. Обычно договора купли-продажи на недвижимое имущество заключаются в простой письменной форме, если иное не установлено законом (как, например, для долей квартиры, в отношении которых установлена нотариальная форма). По желанию сторон договор может заключаться в нотариальной форме. Переход права собственности на квартиру происходит с момента государственной регистрации договора купли-продажи, которая осуществляется в Росреестре.
В документе должно быть подробное описание сторон, участвующих в сделке: это ФИО, дата рождения, пол и так далее. Эти моменты являются важными: например, не указав полностью ФИО одной из стороны может в дальнейшем привести к приостановке регистрации сделки. Необходимым является описание предмета сделки, указываются цена, сроки передачи имущества, наличие залога, снятие с регистрационного учета граждан и сроки оплаты.
Кроме вышеперечисленного, являющегося обязательным с юридической стороны, имеются и другие условия. Без них формально можно обойтись, но все же, лучше их предусмотреть. Следует описать состояние квартиры, что позволит избежать в дальнейшем возможных претензий. Когда квартиру продают с мебелью, ее тоже желательно описать. Следует указать, за чей счет, кто, в какие сроки передает документы для регистрации сделки, ну а когда оплату производят после осуществления государственной регистрации, остается ли квартира в этот период в залоге продавца. В подобных случаях обычно Росреестр по умолчанию будет ставить запись о залоге, так что покупателю потом потребуется масса сил и времени, чтобы снять его.
Цена является одним из существенных договорных условий, и именно цене нужно уделить достаточно внимания. Заключено это в том, что вырученные с продажи квартиры деньги будут являться доходом, а с него продавцу нужно заплатить подоходный налог, составляющий тринадцать процентов. Покупатель может претендовать на получение имущественного вычета, максимальную сумму, которую можно вернуть при покупке квартиры, – 260 тысяч. Это составляет 13 % от лимита в 2 миллиона. Учитываются реальные суммы, потраченные при покупке квартиры.
Рынок предлагает схему, которая позволит уйти от налогов – это когда в договоре записывается заниженная сумма. Ситуация долгие годы пребывала в достаточно стабильном состоянии, ведь реальных шагов для отлова нарушителей не предпринималось. И все же, ситуация изменилась, и в последнее время нарушителями занялись всерьез. Ранее сотрудники налоговых органов воздействовали на продавцов, и все же, те твердо утверждали, что продавали квартиру за небольшую стоимость. Теперь же тактика иная: сперва идут к покупателю, говоря, что покупка квартиры дешевле, чем по рыночной цене, это материальная выгода, с которой покупатель должен заплатить налог. У покупателя обычно есть доказательство того, сколько в реальности он заплатил за недвижимость, ведь при сделках обязательно оформляются расписки о получении денег, где указываются истинные суммы. Покупатель, желая отвести угрозу от себя, предъявляет данные расписки налоговикам, ну а те уже идут с расписками к продавцам. Поскольку суммы исчисляются сотнями тысяч рублей, это будет чревато для продавца не административной, а уже уголовной ответственностью.
В Налоговом кодексе указывается, что осуществляя контроль за исчислением налогов, налоговые органы имеют право в некоторых случаях проверять, правильно ли применялась цена по сделкам. Когда цена отклоняется более чем на двадцать процентов от той рыночной цене, что имеется у идентичных товаров, налоговые органы имеют право на доначисление налога и пени.
При продаже основным этапом будет являться государственная регистрация такого договора органами Росреестра. Но это еще не является окончательным завершением процесса. Исполненным договор купли-продажи можно считать, когда стороны выполнили те действия, которые составляли предмет договора: продавцом передана, а покупателем принята квартира, и покупатель уплатил ее цену. Подтверждают это актом приема-передачи квартиры, а также расписки продавца, что он получил от покупателя необходимую сумму денег. Зачастую акт приема-передачи подписывается при факте передачи квартиры, когда покупателю продавец отдает расчетные книжки и ключи.
Расписка о получении денег будет являться основным документом, способным подтвердить факт оплаты. Подписывается расписка собственноручно продавцом и в ней указывается место составления и дата. Должны быть указаны паспортные данные сторон, основания передачи денег, сумма и фраза «материальных претензий не имею».
Возможно, одна из сторон будет уходить от исполнения договора. Малореальна ситуация, чтобы продавец продал квартиру, а деньги за нее получать отказывался. Но довольно часты случаи, когда продавцом не выдерживаются сроки освобождения, что может быть по самым разным причинам, например, проблемах с новым жильем. В таком случае сторонами могут определяться новые условия, которые помогут прийти к соглашению, скажем, оплата продавцом аренды съемной квартиры на некоторый срок.
Естественно, всегда можно обратиться в суд, но такие случаи бывают редко. Желание нарушить договор появляется, когда сторона понимает, что за нарушение ее не накажут. При четко прописанных сроках и мерах за неисполнение уклонений быть не может.
