Ошибки при составлении или заключении договора купли-продажи квартиры

keyvonhaus

Процесс оформления договора купли-продажи  является очень важным и ответственным моментом. Следует постараться предусмотреть все варианты и надо быть готовым все проверить, до мельчайших деталей.

Реальность рынка недвижимости такова, что договор купли-продажи никогда не заключается сразу. Первоначально составляется некий документ – это авансовое соглашение, предварительный договор или иная бумага. Данный документ является весьма важным, поскольку в нем будут оговорены все условия по будущей сделке, а подписание договора происходит так, как указано в предварительном договоре. Без согласия второй стороны изменить условия будет уже невозможно.

Эксперты рекомендуют в первую очередь прояснить, а с кем именно вы договариваетесь. В действительности ли человек является хозяином квартиры и есть ли у нее другие собственники. Согласны ли они с условиями продажи, готовы ли они к самой продаже. Если кто-то себя называет представителем собственника, есть ли у него соответствующая доверенность.

 

Затем в предварительном договоре указываются все детали последующей сделки, в первую очередь, цена и порядок оплаты. К необходимым можно отнести место, где будет проходить сделка, и кто несет расходы по ее заключению. Лучше обсудить заранее все вопросы, даже последующее освобождение квартиры, включая и передачу ключей.
От четкого обозначения в предварительном соглашении условий зависит дальнейшее заключение договора купли-продажи и последствия сторон, если договор не будет заключен. Важное значение имеют формулировки, ведь они повлияют на предварительный договор, который судом может быть расценен, как долговая расписка, как договор залога, как договор поручения. Это влияет на то, сможет ли при не заключении основного договора покупатель вернуть деньги, уплаченные им продавцу, и можно ли в судебном порядке продавца обязать заключить основной договор или заставить возместить убытки.
Именно основной договор, который официально называется договором купли-продажи, будет являться основанием для осуществления перехода прав собственности на недвижимость. Обычно договора купли-продажи на недвижимое имущество заключаются в письменной простой форме. Однако по желанию сторон договор может заключаться в нотариальной форме. Считается, что договор заключен исключительно с момента его государственной регистрации, которая осуществляется в Управлении Федеральной Регистрационной службы. Когда стороны просто подписывают документ, не проходя после этого регистрацию в УФРС, такой договор с правовой стороны считается незаключенным.
В документе должно быть подробное описание сторон, участвующих в сделке: это ФИО, дата рождения, пол и так далее. Эти моменты являются важными: например, не указав пол можно в дальнейшем приостановить регистрацию сделки. Необходимым является описание предмета сделки, что делается по данным из органов БТИ и ФРС. Указываются, разумеется, цена, сроки передачи имущества и сроки оплаты.
Кроме вышеперечисленного, являющегося обязательным с юридической стороны, имеются и другие условия. Без них формально можно обойтись, но все же, лучше их предусмотреть. Следует описать состояние квартиры, пуская и в общих чертах, что позволит избежать в дальнейшем возможных претензий. Когда квартиру продают с мебелью, ее тоже желательно описать. Следует указать, за чей счет, кто, в какие сроки передает документы для регистрации сделки, ну а когда оплату производят после госрегистрации, остается ли квартира в этот период в залоге продавца. В подобных случаях обычно органы ФРС по умолчанию будут ставить запись о залоге, так что покупателю потом потребуется масса сил и времени, чтобы снять его.
Следует помнить о телефонном номере. Поскольку по правилам телефон принадлежит человеку, а не квартире, то продавцом квартиры может быть написано заявление, отправленное на телефонный узел, содержащее просьбу перевести имеющийся номер уже на новый адрес. Таким образом, покупатель остается без телефона, а для установки нового он снова тратит время и силы.
Цена, теоретически, является одним из существенных договорных условий, вместе со сторонами сделки, его объектом и всем остальным. Но именно цене нужно уделить достаточно внимания. Заключено это в том, что вырученные с продажи квартиры деньги будут являться доходом, а с него продавцу нужно заплатить подоходный налог, составляющий тринадцать процентов. Налоговым кодексом налогоплательщику будет предоставлен налоговый вычет: когда он продаваемой недвижимостью владел более трех лет – на полную сумму, ну а если менее – то до одного миллиона рублей. Поскольку на практике квартира может стоить больше миллиона, то налогов платить придется многовато.
Рынок предлагает схему, которая позволит уйти от налогов – это когда в договоре записывается заниженная сумма. Ситуация долгие годы пребывала в достаточно стабильном состоянии, ведь реальных шагов для отлова нарушителей не предпринималось. И все же, ситуация изменилась, и в последнее время нарушителями занялись всерьез. Ранее сотрудники налоговых органов воздействовали на продавцов, и все же, те твердо утверждали, что продавали квартиру за небольшую стоимость. Теперь же тактика иная: сперва идут к покупателю, говоря, что покупка квартиры дешевле, чем по рыночной цене, это материальная выгода, с которой покупатель должен заплатить налог. У покупателя обычно есть доказательство того, сколько в реальности он заплатил за недвижимость, ведь при сделках обязательно оформляются расписки о получении денег, где указываются истинные суммы. Покупатель, желая отвести угрозу от себя, предъявляет данные расписки налоговикам, ну а те уже идут с расписками к продавцам. Поскольку суммы исчисляются сотнями тысяч рублей, это будет чревато для продавца не административной, а уже уголовной ответственностью.
Таким образом, сторонами договора может устанавливаться любая цена. Единственное условие – цену квартиры нужно установить в письменной форме. При этом в Налоговом кодексе указывается, что осуществляя контроль за исчислением налогов, налоговые органы имеют право в некоторых случаях проверять, правильно ли применялась цена по сделкам. Когда цена отклоняется более чем на двадцать процентов от той рыночной цене, что имеется у идентичных товаров, налоговые органы имеют право на доначисление налога и пени.
При продаже основным этапом будет являться государственная регистрация такого договора органами ФРС. Но это еще не является окончательным завершением процесса. Исполненным договор купли-продажи можно считать, когда стороны выполнили те действия, которые составляли предмет договора: продавцом передана, а покупателем принята квартира, и покупатель уплатил ее цену. Подтверждают это актом приема-передачи квартиры, а также расписки продавца, что он получил от покупателя необходимую сумму денег. Зачастую акт приема-передачи подписывается при факте передачи квартиры, когда покупателю продавец отдает расчетные книжки и ключи.
Расписка о получении денег будет являться основным документом, способным подтвердить факт оплаты. Подписывается расписка собственноручно продавцом и в ней указывается место составления и дата. Должны быть указаны паспортные данные сторон, основания передачи денег, сумма и фраза «материальных претензий не имею».
Возможно, одна из сторон будет уходить от исполнения договора. Малореальна ситуация, чтобы продавец продал квартиру, а деньги за нее получать отказывался. Но довольно часты случаи, когда продавцом не выдерживаются сроки освобождения, что может быть по самым разным причинам, например, проблемах с новым жильем. В таком случае сторонами могут определяться новые условия, которые помогут прийти к соглашению, скажем, оплата продавцом аренды съемной квартиры на некоторый срок.
Естественно, всегда можно обратиться в суд, но такие случаи бывают редко. Желание нарушить договор появляется, когда сторона понимает, что за нарушение ее не накажут. При четко прописанных сроках и мерах за неисполнение уклонений быть не может.